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Was ist eigentlich ein Annuitätendarlehen?

Der Klassiker der Kreditformen im Immobilienbereich:

Das Annuitätendarlehen ist eine Form der Tilgung von Darlehen, bei der der Kreditnehmer regelmäßig feste Raten, sogenannte Annuitäten, an den Kreditgeber zurückzahlt. Diese Raten bestehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.

Die Tilgung ist der Teil der Rate, der dazu dient, den eigentlichen Darlehensbetrag abzubauen, während der Zinsanteil die Vergütung für die Bereitstellung des Kapitals durch den Kreditgeber darstellt.

Der Zinsanteil verringert sich im Laufe der Zeit, während der Tilgungsanteil zunimmt. Das bedeutet, dass die Gesamtrate über die Laufzeit des Darlehens konstant bleibt, aber die Zusammensetzung aus Zinsen und Tilgung sich verändert. Da dieser Zusammenhang im ersten Moment nicht intuitiv erscheint, gehen wir noch etwas ausführlicher darauf ein:

Zu Beginn des Darlehens:

In den ersten Jahren ist die Restschuld, also der noch ausstehende Darlehensbetrag, recht hoch.

Daher ist der Zinsanteil in Ihrer monatlichen Rate zu Beginn relativ groß, da der Zinssatz auf die höhere Restschuld angewendet wird.

Der Tilgungsanteil ist zu Beginn eher klein.

Mit fortschreitender Laufzeit:

Da Sie jedes Jahr einen Teil des Darlehens zurückzahlen, nimmt die Restschuld ab.

Mit einer geringeren Restschuld verringert sich der Zinsanteil, da der Zinssatz auf einen kleineren Betrag angewendet wird.

Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil, da Sie mehr von der eigentlichen Darlehenssumme abbezahlen.

Zum Ende des Darlehens:

Wenn Sie sich dem Ende der Laufzeit nähern, wird die Restschuld immer kleiner.

Der Zinsanteil wird minimal, da er nur noch auf die verbleibende Restschuld angewendet wird.

Der Großteil Ihrer monatlichen Rate besteht nun aus dem Tilgungsanteil.

Insgesamt verschieben sich also im Laufe der Zeit der Zins- und Tilgungsanteil in Ihrer monatlichen Rate. Am Anfang des Darlehens dominieren die Zinsen, aber mit jeder Tilgung nimmt die Restschuld ab, und mehr Geld fließt in die eigentliche Rückzahlung des Darlehens. Diese Verschiebung macht Annuitätendarlehen finanziell planbar, da Sie von Anfang an wissen, dass die monatliche Rate konstant bleibt, auch wenn sich die Zusammensetzung ändert.

Rechenbeispiel:

Angenommen, Sie nehmen ein Annuitätendarlehen über 10.000 Euro auf, mit einem Zinssatz von 5% pro Jahr und einer Laufzeit von 5 Jahren.

Berechnung der Annuität (feste Rate):

Annuität = Kreditbetrag x (Zinssatz * (1 + Zinssatz)^Dauer / ((1 + Zinssatz)^Dauer - 1)).

In diesem Beispiel:

Annuität = 10.000 × 0.05 × (1+0.05)⁵ / ((1+0.05)⁵ −1)​

Das ergibt eine Annuität von etwa 2.326,73 € pro Jahr.

Berechnung von Zins- und Tilgungsanteil in Jahr 1:

Im ersten Jahr beträgt der Zinsanteil: 10.000 € × 0.05 = 500€

Der Tilgungsanteil ist die Differenz zwischen der Annuität und den Zinsen: 2.326,73€ − 500€ = 1.826,73 €

Restschuld nach Jahr 1: Die Restschuld nach dem ersten Jahr beträgt: 10.000 € −1.826,73 € = 8.173,27 €

Wiederholung für die nächsten Jahre:

Für jedes folgende Jahr wiederholen Sie die Schritte 2 und 3, wobei sich der Zinsanteil reduziert und der Tilgungsanteil zunimmt.

Am Ende der Laufzeit sind alle Raten bezahlt, und die Restschuld beträgt null.