Welche Faktoren beeinflussen den Zinssatz für Immobiliendarlehen?
Die Höhe der Zinsen für Immobiliendarlehen wird nicht nur von makroökonomischen Faktoren wie der EZB-Politik und dem Interbankenhandel beeinflusst, sondern auch von einer Vielzahl von persönlichen Gegebenheiten und den Eckpunkten der Finanzierung eines Einzelnen.
Im nächsten Abschnitt gehen wir auf diejenigen Faktoren ein, auf die Sie selbst bei der Gestaltung Ihres Finanzierungsvorhabens Einfluss nehmen können. Im darauffolgenden Abschnitt gehen wir noch stärker auf die zugrundeliegenden Wirkungskräfte auf dem Kapitalmarkt ein, welche das Zinsniveau beeinflussen.
Persönliche Gegebenheiten und das Finanzierungsvorhaben:
Bonität des Kreditnehmers:
Die Bonität oder Kreditwürdigkeit eines Individuums spielt eine entscheidende Rolle bei der Festlegung des Zinssatzes. Kreditgeber verwenden Bonitätsbewertungen, um das Risiko einzuschätzen, das mit der Kreditvergabe verbunden ist. Je besser die Bonität, desto niedriger kann der Zinssatz sein.
Eigenkapital und Höhe des Eigenanteils:
Die Menge an Eigenkapital, die ein Kreditnehmer in die Finanzierung einbringt, beeinflusst den Zinssatz. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann dazu beitragen, das Risiko für den Kreditgeber zu verringern, was zu niedrigeren Zinssätzen führen kann.
Höhe des Darlehens:
Die Kreditsumme hat ebenfalls einen Einfluss auf den Zinssatz. In der Regel sind höhere Darlehensbeträge mit höheren Zinsen verbunden, da größere Kredite für die Kreditgeber ein höheres Risiko darstellen.
Laufzeit des Darlehens:
Die Laufzeit des Darlehens spielt eine Rolle bei der Zinsfestlegung. In der Regel sind Zinssätze für kürzere Laufzeiten niedriger als für längere Laufzeiten. Allerdings führen längere Laufzeiten oft zu höheren Gesamtkosten durch die Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit.
Zinsbindung und Art des Zinssatzes:
Die Wahl zwischen einem festen oder variablen Zinssatz beeinflusst ebenfalls die Zinskosten. Ein fester Zinssatz bietet Sicherheit, da er während der vereinbarten Laufzeit konstant bleibt. Variable Zinssätze können sich hingegen je nach Marktzinsen ändern.
Einkommensverhältnisse:
Das Einkommen des Kreditnehmers spielt eine wichtige Rolle bei der Feststellung seiner Fähigkeit, die monatlichen Raten zu bedienen. Ein höheres Einkommen kann dazu führen, dass die Kreditwürdigkeit positiver bewertet wird, was wiederum zu niedrigeren Zinssätzen führen kann.
Arbeitsverhältnis und Stabilität:
Die Art der Beschäftigung und die Stabilität des Arbeitsverhältnisses können ebenfalls den Zinssatz beeinflussen. Kreditgeber bevorzugen oft Antragsteller mit langfristiger und stabiler Beschäftigung.
Marktbedingungen:
Lokale Marktbedingungen können den Zins beeinflussen. In bestimmten Regionen oder Märkten können unterschiedliche Angebots- und Nachfrageverhältnisse zu verschiedenen Zinssätzen führen.
Insgesamt beeinflussen persönliche Gegebenheiten und Finanzierungseckpunkte den Zinssatz auf individueller Ebene. Kreditnehmer sollten daher nicht nur die makroökonomischen Faktoren im Auge behalten, sondern auch ihre persönliche finanzielle Situation berücksichtigen, um die besten Finanzierungskonditionen zu erhalten.
Kapitalmarkt:
Die Festlegung der Höhe von Darlehen im Immobiliensektor wird durch verschiedene eng miteinander verknüpfte Faktoren beeinflusst. Eine zentrale Rolle spielen dabei die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), 10-jährige Bundesanleihen und Pfandbriefe.
EZB-Geldpolitik:
Die EZB kontrolliert die Geldpolitik im Euroraum, darunter auch die Festsetzung des Leitzinses. Eine expansive Geldpolitik mit niedrigen Leitzinsen ermöglicht es Banken, sich kostengünstig bei der Zentralbank zu refinanzieren. Dies wiederum ermöglicht es den Banken, Hypothekendarlehen im Immobiliensektor zu niedrigeren Zinssätzen anzubieten.
10-jährige Bundesanleihen:
Neben kurzfristiger Refinanzierung bei der Zentralbank (wie durch den Euribor repräsentiert) finanzieren Banken ihre Kreditvergabe auch durch den Verkauf langfristiger Anleihen. Die Renditen langfristiger Anleihen werden von Marktfaktoren wie Inflationserwartungen und Konjunkturzyklen beeinflusst. Höhere Renditen auf langfristigen Anleihen können zu höheren Hypothekenzinsen führen.
Pfandbriefe:
Pfandbriefe sind Wertpapiere, die durch besicherte Hypotheken oder öffentliche Pfandbriefe abgesichert sind. Banken geben Pfandbriefe aus, um langfristige Mittel für die Immobilienfinanzierung zu beschaffen. Die Zinssätze auf Pfandbriefe beeinflussen die Kosten der Banken für die langfristige Refinanzierung, was sich wiederum auf die Zinssätze für Immobiliendarlehen auswirkt.
Doch wie genau hängen die Bauzinsen und der Leitzins zusammen? Ein Anstieg des Leitzinses wirkt sich nicht unmittelbar auf die Kreditnehmer aus. Stattdessen erfolgt eine allmähliche Anpassung der Finanzierungskonditionen. In Deutschland sind die Bauzinsen nicht direkt an den Leitzins gebunden, sondern vielmehr an die Rendite von zehnjährigen Bundesanleihen. Der Prozess in der Praxis gestaltet sich üblicherweise wie folgt: Banken leihen sich Geld von institutionellen Investoren, nicht von Privatkunden, um Immobilienkredite zu finanzieren. Im Gegenzug erhalten diese Investoren Pfandbriefe, die durch eine bereits im Besitz der Bank befindliche Immobilie abgesichert sind. Diese Pfandbriefe unterliegen staatlicher Regulierung durch das Pfandbriefgesetz (PfandBG). Die Bank gibt den Zinssatz, den sie dem Investor für das geliehene Geld zahlen muss, den sogenannten Pfandbriefzins, mit einem Aufschlag an den Kreditnehmer weiter. Die Grundlage für diesen Pfandbriefzins ist der Zinssatz der zehnjährigen Bundesanleihe.
Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) beschließt, ihren Leitzins zu erhöhen, führt dies zunächst zu einem Anstieg der Zinsen für kurzfristige Anlagen, insbesondere auf dem Geldmarkt. Hier werden unter anderem Zentralbankguthaben in Form von Tagesgeld, Festgeld, Kündigungsgeld sowie Geldmarktpapiere gehandelt. Die steigenden Zinsen auf dem Geldmarkt ziehen Anleger an, die zuvor vor allem am Kapitalmarkt investiert waren. Zum Kapitalmarkt gehören neben riskanten Aktien auch sichere Anleihen, wie beispielsweise deutsche Staatsanleihen. Infolgedessen sinkt die Nachfrage nach Staatsanleihen, wodurch der deutsche Staat niedrigere Preise akzeptieren muss, um überhaupt Anleger zu finden. Dies wiederum führt dazu, dass Deutschland höhere Zinsen an die Anleger zahlen muss, um deren Rendite zu steigern und Anleihen wieder attraktiver zu machen. Die Kettenreaktion setzt ein: Steigen die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen, erhöht sich der Pfandbriefzins und folglich auch die Zinsen für Baufinanzierungen.
