Warum der Einsatz von Eigenkapital beim Kauf des Eigenheims vernünftig ist

Der Traum vom Eigenheim ist ein zentraler Wunsch vieler Menschen in Deutschland. Neben einem stabilen Einkommen spielt das Eigenkapital eine entscheidende Rolle, um diesen Traum nicht nur zu verwirklichen, sondern ihn auch auf ein solides Fundament zu stellen. Doch warum ist Eigenkapital so wichtig, und wie viel davon ist sinnvoll? In diesem Artikel beleuchten wir die Bedeutung von Eigenkapital beim Immobilienkauf – insbesondere für diejenigen, die ihre Immobilie selbst nutzen möchten.

Eigenkapital: Was ist das überhaupt?

Eigenkapital bezeichnet das Geld, das ihr aus eurem Ersparten für den Kauf eures Eigenheims einbringt. Es handelt sich dabei um den Betrag, den ihr aktiv investiert, nicht aber um finanzielle Rücklagen, die als Puffer dienen. Gerade Letzteres ist wichtig: Niemand sollte sein gesamtes Vermögen für den Immobilienkauf einsetzen, da ein finanzieller Puffer für unvorhergesehene Ereignisse unerlässlich ist.

Warum Eigenkapital so wichtig ist

1. Deckung der Kaufnebenkosten
   Beim Immobilienkauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis noch Kaufnebenkosten an. Diese umfassen Notar- und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %) und gegebenenfalls Maklerprovisionen. In der Regel bewegen sich die Kaufnebenkosten zwischen 6 % und 12 % des Kaufpreises.
   Beispiel:
   Für eine Immobilie im Wert von 400.000 € fallen durchschnittlich Kaufnebenkosten von rund 40.000 € (10 %) an. Diese Nebenkosten sollten aus Eigenkapital gedeckt werden, da Banken hierfür in der Regel keine Finanzierung anbieten.

2. Sicherstellung der Finanzierung
   Banken bewerten Immobilienfinanzierungen anhand der sogenannten Beleihungsquote – also dem Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Kaufpreis. Eine zu hohe Beleihungsquote (z. B. 100 % oder mehr) erhöht das Risiko für die Bank, was sich in schlechteren Konditionen oder gar einer Ablehnung des Kreditantrags niederschlagen kann. Ein angemessener Eigenkapitaleinsatz senkt die Beleihungsquote und erhöht eure Chancen auf eine Zusage zu günstigen Konditionen.

3. Absicherung für den Worst Case
   Was passiert, wenn ihr eure Immobilie aus unvorhersehbaren Gründen – etwa durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit – verkaufen müsst? Ohne ausreichendes Eigenkapital kann es schwierig werden, die Schulden aus dem Verkaufserlös zu tilgen, insbesondere bei Preisschwankungen am Immobilienmarkt.
   Beispiel:
   Habt ihr 100 % des Kaufpreises finanziert, benötigt ihr mindestens den ursprünglichen Kaufpreis (z. B. 400.000 €), um das Darlehen zu tilgen. Mit einem Eigenkapitaleinsatz von 5 % (20.000 €) reduziert sich dieses Risiko bereits spürbar, da ein geringerer Verkaufserlös ausreicht.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Im Idealfall bringt ihr nicht nur die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital auf, sondern finanziert auch einen Teil des Kaufpreises selbst. Hier eine Übersicht zur Orientierung:

• 110 % Finanzierung (0 % Eigenkapital)
  Höchst riskant. Empfehlenswert nur in Ausnahmefällen, etwa für Kapitalanleger mit anderen Vermögenswerten.

• 100 % Finanzierung (Kaufpreis vollständig finanziert)
  Risiko bleibt hoch. Eigenkapital zur Deckung der Kaufnebenkosten (z. B. 10 %) ist ein absolutes Minimum.

• 95 % Finanzierung (5 % Eigenkapital)
  Ein gangbarer Weg, jedoch weiterhin mit gewissen Risiken verbunden. Empfehlenswert nur bei stabilem Einkommen und zusätzlichen finanziellen Rücklagen.

• 90 % Finanzierung (10 % Eigenkapital)
  Deutlich solider. Hier beginnt ihr, spürbar bessere Zinsen zu erhalten, und das Risiko wird wesentlich minimiert.

• 85 % Finanzierung (15 % Eigenkapital)
  Gut. Dieser Eigenkapitaleinsatz zeigt Banken, dass ihr finanziell verantwortungsvoll handelt. In der Regel sind die Zinsen hier bereits attraktiv.

• 80 % Finanzierung (20 % Eigenkapital)
  Optimal. Hier erreicht ihr meist das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bei den Zinsen. Viele Finanzierungsberater betrachten diese Beleihungsquote als "Goldstandard".

• 60 % Finanzierung oder weniger
  Hervorragend. Bei diesem Eigenkapitalanteil gibt es für Banken praktisch kein Risiko mehr. Ihr erhaltet in der Regel die Top-Konditionen.

Eigenkapital als Schlüssel zu besseren Zinsen

Neben der Sicherstellung der Finanzierung und der Risikominimierung ist Eigenkapital auch der größte Hebel, um günstige Zinsen zu erhalten. Banken belohnen eine niedrige Beleihungsquote mit attraktiveren Konditionen, da das Risiko für die Bank sinkt. Bereits kleine Unterschiede in der Zinshöhe können langfristig erhebliche Einsparungen bedeuten.

Beispiel:
Bei einer Finanzierung von 400.000 € macht ein Zinsunterschied von nur 0,5 % rund 2.000 € jährlich aus. Über 20 oder 30 Jahre hinweg können so fünfstellige Beträge gespart werden.

Fazit

Eigenkapital ist der Schlüssel für eine gesunde Immobilienfinanzierung. Es reduziert nicht nur die monatliche Belastung und das Risiko, sondern ermöglicht euch auch Zugang zu besseren Zinsen. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten immer aus Eigenkapital gedeckt werden. Idealerweise bringt ihr jedoch 10 % bis 20 % des Kaufpreises ein, um eure Finanzierung auf ein solides Fundament zu stellen.